Conhecimento de Lei: 03/01/2008

Adriana Lima Matias
Advogada e Consultora Jurídica
adriana_limma@hotmail.com
27 de março de 2008, Brasília-DF.

O Instituto das Arras

1. Considerações Iniciais. 2. Origem, Conceito e a sua Importância nas relações Obrigacionais e Contratuais. 3. Posição a Luz do Código Civil Brasileiro de 2002. 4. Modalidades de Arras. 4.1 Arras Confirmatórias. 4.2 Arras Penitenciais. 5. Distinção entre a Cláusula Penal e Arras. 6. Referência Bibliográfica.

1. Considerações Iniciais.
O tema será abordado de forma sucinta, para que todas as pessoas, não só os operadores do direito, possam conhecer um pouco do que significa AS ARRAS – artigo 417 ao 420 do Código Civil Brasileiro - e qual a sua finalidade, até porque este instituto é simples, mas que as vezes pode causar confusão, por se assemelhar com a cláusula penal..
Primeiramente destacar-se-á a sua origem, o conceito e a importância nas relações obrigacionais e contratuais, depois, a sua posição no Código Civil. E por fim, apresentar as modalidades de arras e a distinção entre este instituto e a cláusula penal.
Não se pretende aqui entrar na esfera contratual, mas apenas referenciar sobre a sua importância nas situações da vida cível, exemplificando com determinadas situações. Para tanto, buscamos os fundamentos jurídicos na doutrina e jurisprudência, como também nos contratos.

2. Origem, Conceito e a sua Importância nas Relações Obrigacionais e Contratuais.
Arras ou sinal vem da época do período Justiniano – Direito Romano – arrahae ou arrha do latim -. Tinha o sentido de garantir os pactos consensuais daquela época, como aponta o jurista Caio Mario Pereira da Silva:
“Significou de um lado o penhor, a quantia dada em garantia de um ajuste, como também a quantia ou os bens prometidos pelo noivo para o sustento da esposa se ela lhe sobrevivesse” [1].
Da mesma forma, Washington de Barros Monteiro afirma:
“A origem do Direito de Arrependimento vem da época do Direito Romano arrahae poenitetialis, ou seja, arras, sinal de confirmação de pactos consensuais.[2]”
Assim, na era antiga romana, já existia as arras, e tinha o sentido de garantir e assegurar a execução do contrato.
Na atualidade, arras ou sinal é aquilo que uma das partes contratantes entrega a outra, como garantia da execução contratual. Como se nota, também nos dias de hoje, as arras tem a característica de assegurar a obrigação contraída, ora para dar firmeza ao negócio, ora colocando o direito de se arrepender do contrato firmado.
Assim assevera o mestre Pablo Stolze Gagliano:
“Trata-se, portanto, de uma disposição convencional pela qual uma das partes entrega determinado bem à outra – em geral, dinheiro -, em garantia da obrigação pactuada” [3].
Define o jurista Washington de Barros Monteiro:
“É a quantia em dinheiro, ou outro coisa, entregue por uma das partes, a fim de assegurar o pontual cumprimento da obrigação contraída” [4].
Então, arras ou sinal é tudo aquilo, que poderá ser um bem ou dinheiro, que uma das partes dá para outra em garantia de conclusão do contrato, pode ser a título de princípio de pagamento e, ai, as arras deverão ser computadas no valor total ou restituídas quando da conclusão do contrato, ou ainda, a título de direito de arrependimento.
O instituto das arras tem relevância nas relações jurídicas obrigacionais e contratuais, uma vez que, este procedimento garante a execução do contrato ou no caso de inexecução, a sua retenção ou devolução dependendo do caso, e, ainda a indenização suplementar das perdas e danos. Por exemplo, nos contratos de compra e venda de bens móveis ou imóveis, para assegurar que o contrato seja concluído, uma das partes entrega a outra um bem, e no caso da não execução, o sinal será o referencial para a indenização das perdas.
Como se vê, trata-se de um contrato acessório do contrato principal e, portanto, a sua função é provar que o negócio será concretizado, e quando concluído, o sinal deverá computado no valor principal ou restituído, conforme expressa o artigo 417 do Código Civil Brasileiro:
“Art. 417 – Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma das partes der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal. [5]”

Observar-se-á também que o sinal ou arras é somente para contratos bilaterais e onerosos, segundo expressa o artigo 463 do Cod. Civil.
Por exemplo, como ocorre na promessa de compra e venda de imóveis, carros, máquinas de grande porte, armas e etc. Então quando uma pessoa for comprar um bem será conveniente ficar atento para definir no contrato a estipulação das arras e qual será a sua modalidade. Feito isso, a parte entrega o bem ou dinheiro a outra para garantir a execução do negócio pactuado. O Código Civil não prevê uma forma especial, mas é bom que seja de forma escrita no próprio instrumento contratual, entretanto poderá ser estipulada num instrumento à parte, facilitando a prova, como também poderá ser ajustada de maneira verbal.
Então antes de avençar um contrato deve-se observar se este tem as arras e que tipo de arras é, se confirmatórias ou penitenciais.

3. Posição a Luz do Código Civil Brasileiro de 2002.
As arras estão dispostas na Parte Especial, No Livro I, Do Direito das Obrigações, Título IV – Do inadimplemento das Obrigações, no Capítulo VI. O seu tratamento se dá antes das disposições gerais do Contrato, pois que, são contratos acessórios dos contratos principais, e, ainda, servem para regular como será o acordo no caso da não execução do contrato.

4. Modalidades de Arras.
As arras ou sinal apresentam se de duas formas distintas; podem ser arras confirmatórias ou arras penitenciais.
4.1. Das Arras Confirmatórias.
As arras confirmatórias têm como particularidade o princípio de pagamento, ou seja, quando uma das partes dá, como começo de pagamento, quantia em dinheiro ou outro bem à outra parte para firmarem presunção de que o contrato se constituiu, tornando obrigatória a execução do contrato. Então não poderão as partes voltar atrás, ou seja, sem cláusula de arrependimento.
No mesmo sentido assevera Pablo Stolze Gagliano:
“as arras simplesmente confirmam a avença, não assentindo às partes direito de arrependimento algum. Caso deixem de cumprir a sua obrigação, serão consideradas inadimplentes, sujeitando-se ao pagamento de perdas de danos.” [6]
Deste modo, entende-se que quando prestadas as arras confirmatórias não se admitem direito de arrependimento das partes, portanto, não poderão desistir ou dar causa a inexecução do negócio.
No mesmo sentido a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios:
“Sob o manto do Código Civil vigente, não prevendo o contrato o direito de arrependimento, aplica-se às arras o efeito confirmatório previsto no artigo 418 daquele diploma.” [7]
E após a conclusão do contrato o destino das arras é o estabelecido no art. 417 do Código Civil, já mencionado.
Mas, no caso de uma das partes não cumprir o avençado, ai poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, e neste caso temos a seguinte conseqüência; se a parte que deu as arras e que deu causa a inexecução do contrato ou simplesmente desistiu, então a outra parte contratante poderá rete-lás e se o prejuízo for maior do que o sinal dado poderá pedir a indenização suplementar, tendo o sinal como referência mínima; mas se foi quem recebeu as arras e que não cumpriu o contrato ou deu causa para a sua inexecução, então a outra parte poderá exigir a devolução mais o equivalente com atualização monetária e honorários advocatícios, conforme expressa o artigo 418 do Código Civil:
“Art. 418 – Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos e honorários de advogado.” [8]

Portanto, quando o contrato não prevê arrependimento, e uma das partes não cumprir ou der causa a inexecução do ajustado, o valor pago de sinal deve ser restituído em dobro ou retido e mais indenização suplementar.
O ilustre jurista Silvio Rodrigues explica muito bem:
“Se o contratante inadimplente deu arras, pode a outra parte guardá-las, a título de indenização, ou pleiteara reparação integral do prejuízo. Neste último caso, as arras devem ser imputadas na indenização; se inadimplente for o contratante que recebeu o sinal, pode o outro ou reclamar indenização pelo prejuízo que provar ter sofrido, ou pleitear apenas a devolução em dobro das arras.” [9]

Importante ressaltar que ambos os contratantes tem o direito das arras, dependendo de quem deu causa a inexecução do contrato, sem prejuízo de indenização suplementar. Pois que se for comprovado o prejuízo maior do que as arras, então esta será como uma taxa mínima para indenização.

4.2. Das Arras Penitenciais.
A principal função das arras penitencias é permitir o arrependimento do contrato e definir a pré-fixação das perdas e danos, pois que não cabe indenização suplementar. Destaca-se que esse direito deve ser expressamente firmado, ou seja, não se presume. Portanto o direito de arrependimento deverá estar de forma escrita no contrato inicial, conforme dispõe o artigo 420 do Código Civil, que também, regula como será a indenização no caso de arrependimento. Vejamos:
“Art. 420 – Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em beneficio da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito de indenização suplementar.” [10]

A Mestra Maria Helena Diniz afirma no mesmo sentido:
“que os contratantes, na entrega do sinal, estipulam, expressamente, o direito de arrependimento, tornando, assim, resolúvel o contrato, atenuando-lhe a força obrigatória, mas a custa da perda do sinal dado ou a de sua restituição mais o equivalente.” [11]
Observa-se que não cabe, no caso de arras penitenciais, o direito de indenização suplementar, pois que o valor das arras já corresponde a indenização, conforme sedimentada súmula 412 do Excelso Supremo Tribunal Federal:
“No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem a recebeu, exclui indenização a maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo.” [12]

Outro ponto importante é destacar que o direito de arrependimento deverá ser exercido dentro de um lapso de tempo, ou seja, dentro de um prazo estabelecido no contrato, fazendo parte da cláusula de arrependimento acordada de forma expressa. Do mesmo modo a jurisprudência do Tribunal do Rio Grande do Sul confirma:
“Retenção da quantia dada como sinal (arras). Impossibilidade no caso. As arras penitenciais, exceção à regra geral, para propiciar devolução, devem estar expressamente previstas no contrato. Caso em que a ausência de previsão contratual impede a sua retenção pelo promitente vendedor”.[13]

Observar-se-á que as arras penitenciais têm um caráter de pena, mas não se confunde com a multa penal. Diferenças que passaremos analisar no próximo ponto.

5. Distinção entre a Cláusula Penal e Arras.
As principais características da cláusula penal são: caráter de pena convencional econômica, pacto acessório ao contrato principal em que ela é instituída para prever a indenização no caso de não cumprimento culposo da obrigação ou no caso de mora.
A fundamental diferença entre as Arras e a Cláusula Penal é que na primeira o sinal é dado para firmar o início da execução do contrato, e a segunda, serve para liquidar danos. Na cláusula penal existe uma prescrição de indenização para a hipótese de inadimplemento do contrato, enquanto nas arras já existe a entrega de sinal para garantia de execução do contrato.
O ilustre jurista Washington de Barros Monteiro afirma que as principais diferenças entre as arras ou sinal e a cláusula penal são: a) As arras ou sinal é dado no momento em que firmado o contrato, enquanto que a cláusula penal é devida no caso de inadimplemento do contrato, ou seja posterior a celebração do acordo; b) As arras tem caráter real e a cláusula penal natureza pessoal; c) A cláusula penal visa dar firmeza ao cumprimento do contrato ao passo que o sinal tem a finalidade de garantir a obrigação e ou permitir possível arrependimento; d) As Arras confirmatórias podem ser presumidas, mas a convenção penal devem ser pactuadas de forma expressa e inequívoca pelos contratantes.[14]
Por fim, ressaltar-se-á que os dois institutos podem ser cumulados, mas o juiz poderá equilibrar a relação para que não se torne exorbitante o valor a ser pago pela parte causadora da inexecução do contrato.

6. Referência Bibliográfica.
1. Código Civil Brasileiro – Lei nº 10.406/2002.
2. Diniz, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, 3 v. Teoria das Obrigações Contratuais e extracontratuais. 23. Ed. V. rev. – São Paolo: Saraiva. 2007.
3. Gagliano, Pablo Stolze. Novo Curso de Direito Civil, v, II: Obrigação – 8ed. rev. – São Paulo: Saraiva, 2007.
4. Gomes, Orlando. Contratos. 24. Ed. ver. Rio de Janeiro: Forense. 2001.
5. Monteiro, Washington de Barros. Curso de Direito Civil – Direito das Obrigações. 2º parte. 5 ed. São Paulo: Saraiva. 1967.
6. Pereira, Caio Mario da Silva. Instituições de Direito Civil. 10 ed. v 3. Rio de janeiro: Forense, 2001.
7. Silvio, Rodrigues, Direito Civil – dos Contratos e das declarações Unilaterais de Vontade, 25. V.3. Ed. São Paulo: Saraiva, 1997.
8. http//www.stj.gov.br.
9. http//www.stf.gov.br

[1]. Pereira, Caio Mario da Silva. Instituições de Direito Civil. 10 ed. Rio de janeiro: Forense, 2001, v 3, p. 57.
[2]. Monteiro, Washington de Barros. Curso de Direito Civil – Direito das Obrigações. 2º parte. 5 ed. São Paulo: Saraiva. 1967.
[3]. Gagliano, Pablo Stolze. Novo Curso de Direito Civil, v, II: Obrigação – 8ed. ver – São Paulo: Saraiva, 2007. p.330.
[4] Monteiro, Washington de Barros. Curso de Direito Civil – Direito das Obrigações. 2º parte. 5 ed. São Paulo: Saraiva. 1967.
[5] Código Civil Brasileiro – Lei nº 10.406/2002.
[6] Gagliano, Pablo Stolze. Novo Curso de Direito Civil, v, II: Obrigação – 8ed. ver – São Paulo: Saraiva, 2007. p.330.
[7] BRASIL, Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios. 3º Turma Cível. Apelação Cível, nº 2005 01 1 068982-8. Juiz Relator: Humberto Adjuto Ulhôa. 21/03/2007.
[8] Código Civil Brasileiro – Lei nº 10.406/2002
[9] Silvio, Rodrigues, Direito Civil – dos Contratos e das declarações Unilaterais de Vontad, 25. Ed. São Paulo: Saraiva , 1997.v.3.p.92.
[10] Código Civil Brasileiro – Lei nº 10.406/2002
[11] Diniz, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, 3 v. Teoria das Obrigações Contratuais e extracontratuais. 23. Ed. Ver. – São Paolo: Saraiva. 2007. p. 141
[12] BRASIL, Supremo Tribunal Federal. Súmula 412.
[13] BRASIL, Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Comarca de porto Alegre. 18º Câmara Cível. Apelação Cível, nº 70014742076. Juiz Relator: Alzir Felippe Schimitz. 24/01/2008.
[14] Monteiro, Washington de Barros. Curso de Direito Civil – Direito das Obrigações. 2º parte. 5 ed. São Paulo: Saraiva. 1967.

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